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首頁(yè)> 友緣物業(yè)
業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)物業(yè)會(huì)采取的措施

  拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見(jiàn),除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外,絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無(wú)論什么原因,采取拖欠物業(yè)費(fèi)的極端方式表達(dá)不滿都是不可取的,既得不到法律的支持,也無(wú)助于問(wèn)題的解決。 解決物業(yè)欠費(fèi)糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方,一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費(fèi)用。二是通過(guò)學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī),正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍,正確理解和認(rèn)識(shí)業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時(shí),也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時(shí)、如期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。與此同時(shí),物業(yè)公司也要不斷改進(jìn)自身工作,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì),嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容,力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù),爭(zhēng)取得到業(yè)主的理解和支持。

  根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn),粗淺地分析和概括了一下一般小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)大致有如下幾種情況:

  因工程遺留問(wèn)題,如房屋內(nèi)外墻開(kāi)裂或有裂紋,屋頂、天花或者外墻滲漏水,門窗變形,玻璃起霧等等拒交物業(yè)費(fèi);

  因家中財(cái)物被盜,車輛如電動(dòng)車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業(yè)費(fèi);

  因?yàn)闆](méi)入住,以房屋空置為由拒交物業(yè)費(fèi);

  按時(shí)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說(shuō)法“老賴”業(yè)主,無(wú)任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi);

  以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識(shí)不到位拒交。

  物業(yè)一般處理拒交物業(yè)費(fèi)的具體應(yīng)對(duì)談判技巧和催收辦法有下面幾種:

  一、因工程問(wèn)題拒交的應(yīng)對(duì)方法和措施

  從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā),物業(yè)工作人員會(huì)耐心解釋,曉之以理,動(dòng)之以情。用《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋:雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商隸屬同一個(gè)集團(tuán)公司,但從法律角度上屬于不同的獨(dú)立法人單位。

  1物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系OR商品房買賣合同關(guān)系

  房屋質(zhì)量等問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理服務(wù)中,許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問(wèn)題的本質(zhì)區(qū)別,把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問(wèn)題誤認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題。

  2是否遺留工程問(wèn)題

  特別要讓業(yè)主明白工程遺留問(wèn)題不是物業(yè)公司造成的,物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中并不包含工程遺留維修費(fèi)用。

  3已享受物業(yè)服務(wù)須履行繳費(fèi)義務(wù)

  讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù),就必須履行其義務(wù)---按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

  4開(kāi)發(fā)商遺留工程問(wèn)題

  積極協(xié)調(diào)和督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)高效地對(duì)遺留工程問(wèn)題進(jìn)行修復(fù)。物業(yè)公司通過(guò)如上溝通和努力,如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司首行可以進(jìn)行電話催繳,之后發(fā)催費(fèi)函,直至根據(jù)拖欠情況如欠費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)短和欠費(fèi)金額大小酌情是否向法院起訴進(jìn)行催繳。 

  二、因家中財(cái)物被盜

  業(yè)主因家中財(cái)物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對(duì)方法和措施:

  1業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管專項(xiàng)約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的,即負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)區(qū)域規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護(hù)和公共設(shè)施的看管及消防管理工作。一般而言,物業(yè)服務(wù)合同之安全防范圍和內(nèi)容主要是針對(duì)公共區(qū)域提供的服務(wù),而業(yè)主家在私有部分的財(cái)產(chǎn)保管則不在安保范圍之列。業(yè)主不能因?yàn)槔U納物業(yè)費(fèi),財(cái)產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司的保安義務(wù)也有一個(gè)合理的范圍。

  2如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項(xiàng)約定,簽訂了私人財(cái)產(chǎn)和車輛的保險(xiǎn)和保管合同,并依合同繳納了相關(guān)保險(xiǎn)、保管費(fèi)用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身,財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費(fèi)也就有據(jù)可依了。

  三、房子空置拒交物業(yè)費(fèi)

  【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主不能因自身原因未居住,以房屋空置、未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由,要求減免物業(yè)費(fèi)或拒交物業(yè)費(fèi)的,法院一般不予支持。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費(fèi)。

  四、無(wú)任何正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)

  對(duì)無(wú)任何理由拒交物業(yè)費(fèi)的老賴,采取電話催繳,上門催繳,郵寄催費(fèi)通知單進(jìn)行催繳,“輪翻轟炸”:國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條作了明確規(guī)定。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利,就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟,維護(hù)自身權(quán)益。

  在這里特別提醒業(yè)主們注意的是,不管出于什么原因,拒繳物業(yè)費(fèi)非但不利于業(yè)主維權(quán),相反在侵犯當(dāng)事人利益的同時(shí),也侵犯了其他按時(shí)足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在一些暇疵,雙方也應(yīng)本著真誠(chéng)、相諒、相信的原則,通過(guò)友好協(xié)商來(lái)解決問(wèn)題,如果業(yè)主們一味地要求物業(yè)費(fèi)下降或者拒繳物業(yè)費(fèi),作為經(jīng)營(yíng)企業(yè),物業(yè)公司通常都會(huì)選擇降低隱形開(kāi)支,如人員編制縮小,有的服務(wù)內(nèi)容無(wú)法嚴(yán)格按服務(wù)合同的約來(lái)執(zhí)行,導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)低下,必將直接影響業(yè)主的生活品質(zhì)。久而久之,會(huì)有更多的業(yè)主選擇拒繳,最終受傷害的還是業(yè)主本身,甚至惡性循環(huán)。

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